Hàng loạt ông lớn BĐS “đắm” vì trái phiếu, thị trường lao đốc. Tất cả đã có dấu hiệu “vũ trụ” từ trước (Kỳ 4).

Tin thị trường

Lượt xem: 49 25/11/2022

Với những phân tích về sự thiếu ổn định trái phiếu doanh nghiệp, mình đã có những bước suy đoán ban đầu về thị trường BĐS cuối năm 2022. Cụ thể thời điểm từ tháng 9/2022 trở đi, BĐS sẽ bước vào giai đoạn suy trầm thật sự. Thời điểm từ tháng 4 – 6/2022 sẽ là lúc thị trường sôi động nhất, tập trung bán hàng giai đoạn này sau đó sẽ bắt đầu “nghỉ tết sớm”.

Đến cuối tháng 3, đầu tháng 4 mọi dự đoán của mình bắt đầu đúng. Thị trường bất động sản sau diễn biến tiêu cực của vụ đấu giá, bỏ cọc đất Thủ Thiêm, tiếp đến là những bất ổn trong hoạt động huy động trái phiếu doanh nghiệp. Đặc biệt là sự tăng trưởng – sốt nóng giá nhà đất , Ngân hàng nhà nước (NHNN) đã chính thức có những hành động mạnh mẽ trong việc kiểm soát tín dụng vào bất động sản từ 4/2022. Lúc đó mình có viết một bài về những yếu tố tiêu cực sẽ xảy đến vào cuối năm 2022 dựa trên việc siết room và bê bối của các tập đoàn BĐS.

Xem thêm:

Siết tín dụng vào bất động sản, phân khúc thực dưới 1 tỷ hút khách

Ngân hàng siết chặt dòng vốn: Doanh nghiệp và nhà đầu tư gặp thách thức lớn

Chi phí vay và lãi suất sẽ bị đẩy lên cao.

Điều kiện xét duyệt giải ngân khó khăn hơn: tài chính doanh nghiệp minh bạch, chứng minh thu nhập, chứng minh mục đích vay vốn phù hợp. Khó khăn nhất là những phân khúc xa xỉ và gói vay cá nhân trên 1 tỷ sẽ bị “soi” rất kĩ.

Tìm kiếm kênh dẫn vốn thay thế: khi cả tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp đồng loạt bị siết chặt, giải pháp nguồn vốn nào để thay thế?

Hạn chế nguồn cung: Việc bị chặn nguồn vốn đột ngột sẽ đẩy nhiều doanh nghiệp và chủ đầu tư rơi vào tình trạng khó khăn trong việc triển khai dự án mới và nhiều dự án dang dở cũng phải ngưng hoạt động.

Tâm lý hoảng loạn – tiêu cực dẫn đến thị trường sẽ chậm hoặc mất thanh khoản ở một vài phân khúc: nghỉ dưỡng, cao cấp hoặc dự án nằm trên giấy.

Mặc cho thời điểm trước và sau dịch, BĐS Bảo Lộc lên ngôi với xu thế “bỏ phố về rừng”, tuy nhiên đây cũng là thời điểm xuất hiện hàng loạt thông tin tiêu cực về pháp lý, trong khi BĐS biển gần như “đóng băng” vì thiếu lượng khách du lịch, mình đã có những bước chuẩn bị từ sớm bắt đầu ở thị trường ngách.

Để chuẩn bị cho cơn sóng dữ thị trường 2022, từ cuối 2021 trong vòng 3-4 tháng mình đẩy nhanh tiến độ gom tiền mặt, sau giãn cách nhà nước bung gói hỗ trợ giúp thị trường khởi sắc hơn, doanh nghiệp mình lựa chọn những BĐS mang thiên hướng giá trị THẬT hơn, không còn hoạt động theo mô hình môi giới nữa mà đã chuyển sang làm Công ty vừa đầu tư vừa bán hàng.

Doanh nghiệp của mình hoạt động theo sự phân bổ danh mục đầu tư: 50% đầu tư sang mảng khác (xin phép không nói sâu), 50% vào mảng BĐS, và từ 50% BĐS này sẽ trích ra 1 khoản tiền mặt dành lại để đi gom thêm BĐS ngộp khi thị trường đứng.

Cấu trúc doanh nghiệp mình đi theo hướng tinh và gọn (tinh gọn bộ máy – nhân sự, sử dụng mặt bằng có sẵn của nhà để giảm chi phí thuê, tinh gọn chi phí, phân bổ chế độ lương bổng phù hợp với thời kì như thu nhập sẽ tập trung vào hoa hồng trả cao hơn, giảm lương cứng)

Mình sẽ bàn sâu về việc lựa chọn phân khúc BĐS phù hợp với tình hình thị trường.

Giống như đã phân tích ở trên, khi xảy ra biến động dòng tiền đứng thì phân khúc nào phù hợp

Mình đã lựa chọn sản phẩm theo tiêu chí:

  • Chọn phát triển BĐS ở những vùng đất sơ khai, có giá trị thực, giá đất còn mềm nhưng rất nhiều tiềm năng phát triển. Đặc biệt phải theo “tam phú”: Khu công nghiệp, Cảng biển, Cao tốc
  • Phải phù hợp định hướng của chính phủ, sẽ đổ dòng tiền về đâu trong nhiệm kỳ này. Theo như sự chỉ đạo của Thủ tướng sẽ tập trung vào phát triển Khu công nghiệp, hạ tầng trước nên mình đi theo định hướng sẽ thành công. Đây cũng là kim chỉ nam nắn chỉnh dòng vốn về nơi kinh doanh sản xuất sau hội nghị TW 13
  • Gần TP.HCM: mình bắt đầu với những khu vực quanh bán kính tối đa 60km kể từ trung tâm TP.HCM. Lý do thứ nhất là tiền sẽ đổ chỗ trũng, khi BĐS TP.HCM đã quá cao sẽ bắt đầu loang dần về những khu vực xung quanh mà giá còn rẻ. Thứ hai gần TP.HCM sẽ được thừa hưởng hệ thống giao thông kết nối liên vùng rất thuận tiện.
  • Và yếu tố quan trọng nhất có đầu vào phải có đầu ra, mình hay gọi vui là là “BĐS cơm ăn áo mặc” dù thời kì nào vẫn rất cần thiết, đáp ứng được nhu cầu của người dân sẽ đem lại giá trị cao và bền vững

Với những tiêu chí như trên, mình đã chọn ra được phân khúc khách hàng có 1 lượng tiền tích lũy (dưới 800 triệu), ít bị ảnh hưởng bởi thị trường, có khao khát làm giàu, mong muốn sở hữu nhà rất lớn.

Chung quy lại, dự đoán được thị trường là một điều quan trọng, từ những nhận định ban đầu đó mình nhận ra phân khúc nào sẽ phát triển bền vững, từ đó vừa tạo ra BĐS giá trị thực, vừa đưa doanh nghiệp của mình tồn tại qua những thời điểm đóng băng này.

Đừng bỏ lỡ thông tin !
Cùng các nhà đầu tư bất động sản, nhận những thông tin mới nhất của thị trường được gửi qua email hàng tuần.
Bất động sản liên quan
Dự án đang bán

Tính Xây Dựng

Tính toán chi phí xây dựng dựa trên các thông tin về diện tích, móng, mái, số tầng cần xây.

Phong thủy xem hướng nhà

Chọn hướng nhà phù hợp để đón vượng khí