Điểm lại năm 2019, bức tranh tối sáng của kinh tế bất động sản đan xen vào nhau, bên cạnh những mảng màu sắc rực rỡ của thành tựu, thì những gam màu ảm đạm nằm ở phần khung pháp lý liên quan đến thị trường cần đẩy mạnh hoàn thiện, để vơi đi những né buồn về thiếu cung dự án nhà ở và đổ vỡ condotel đã diễn ra.
Về mặt tổng quan toàn bộ nền kinh tế, năm 2019, nước ta đã giữ được kinh tế vĩ mô khá ổn định, tăng trưởng tổng sản phẩm trong nước (GDP) khá cao, lạm phát tương đối thấp. Tại thời điểm trước, Luật Nhà ở ban hành 2014 và Luật Kinh doanh Bất động sản ban hành 2014 đã tạo điều kiện cho người nước ngoài được quyền sỡ hữu và kinh doanh nhà ở tại Việt Nam. Nhờ đó tạo khả năng hội nhập sâu và rộng của kinh tế Việt Nam với các nền kinh tế trong khu vực và thế giới. Chớp lấy thời cơ là nhiệm vụ tối quan trọng để phát triển Việt Nam hiện nay.
Với sự phát triển nhanh chóng kinh tế như vậy, thị trường BĐS Việt Nam có động lực phát triển mạnh mẽ nếu điều tiết hợp ý kênh nổi của thị trường này với thị trường Tài Chính Tiền Tệ. Từ đó đảm bảo tính ổn định và hiệu quả của thị trường BĐS bằng việc điều tiết hợp lý mối quan hệ cung cầu hàng hóa.
Theo khảo sát của nhiều Doanh Nghiệp tư vấn BĐS, tỷ lệ giao dịch thành công trong phân khúc thị trường đât nền nhà phố vẫn luôn ở tại mức 70-90%. Giá nhà ở hiện có xu hướng tăng nhẹ khoảng 5-10% tại TP.HN và TP.HCM. Như vậy, phân khúc thị trường nhà phố đang có những tín hiệu tích cực.
Khách du lịch nước ngoài vào Nước ta tăng khoảng 16,2%/năm, đạt 18 triệu lượt khách trong thời điểm 2019. Khách du lịch trong nước cũng tăng với nhu yếu đa dạng hơn và cao hơn. Du lịch Nước nhà đang có xu thế tăng cường khá nhanh dựa trên hạ tầng giao thông tốt và quyết sách của nhà nước đưa du lịch biến thành ngành kinh tế mũi nhọn.
Kể từ năm năm trước, BĐS du lịch – nghỉ dưỡng (gọi chung là du lịch) đã phát triển rất nhanh với những khách sạn thượng hạng, khu vui chơi giải trí hiện đại và những BĐS du lịch kiểu mới ở dạng đa công năng như condotel, officetel, shophouse hay biệt thự nghỉ dưỡng hạng sang cũng đang được tăng cường.
Nhìn lại từng phân khúc của thị trường BĐS, có thể thấy toàn bộ tổng thể thị phần Bất động sản trong nước đều có biểu hiện phát triển tốt. Các hậu quả xấu của sự việc trầm lắng trong lộ trình 2009-2013 đã được giải quyết khá lành mạnh và tích cực. đồng thời, những thành tựu mới về phát triển kinh tế đang tạo được thực lực mới trong phát triển thị trường Bất động sản, nhất là ở các phân khúc không đủ tính thị trường như phân khúc Bất động sản công nghiệp và BĐS nông nghiệp & trồng trọt.
Nhà nước cần xem lại chính sách nhà ở xã hội sao cho phù hợp với nguyên tắc thị trường, thoát khỏi tính bao cấp của Nhà nước. Điều quan trọng nhất là người có thu nhập thấp có khả năng thanh toán từ thu nhập của mình.
Trước hết, trong phân khúc BĐS nhà phố, hiện trạng cung thừa – cầu thiếu trong đội ngũ nhà dịch vụ thương mại giá cao gắn với kho Bất động sản tồn kho và nợ xấu đã được khắc phục. Nhiều dự án Bất Động Sản giá cao “đắp chiếu” đã được vận hành quay lại và đã được người mua đảm nhiệm.
Cung nhà ở thương mại giá trung bình chiếm tỷ trọng cao đã chuyển dần sang lực lượng nhà phố giá cao. Người nước ngoài tới làm việc tại Việt Nam mua nhà ngày càng nhiều, chủ yếu từ Hàn Quốc, Trung Quốc và Nhật Bản. hy vọng, trong năm tới loạt khách hàng từ các nước Âu – Mỹ sẽ tăng trưởng đều hơn cùng với việc thực hiện các hiệp định thương mại tự do (FTA).
Ngược lại, hàng ngũ nhà xã hội và nhà dịch vụ thương mại giá rẻ lại thiếu “sức sống”, kể từ khi gói tín dụng thanh toán giảm giá 30.000 tỷ vnđ chấm dứt. người có thu nhập thấp vẫn khó tiếp cận nhà phố. không dừng lại ở đó, những dân cư tại các đô thành lớn đang hướng đến các KĐT mới hiện đại, xa giữa trung tâm, giá trung bình nhưng được trả dần trong thời điểm tới 35 năm.
Từ đây, có thể đặt ra vụ việc nhà nước cần xem lại chính sách nhà tập thể sao cho hợp với nguyên tắc thị trường, thoát khỏi tính bao cấp của Chính phủ. Điều quan trọng nhất là người có thu nhập thấp có khả năng tỉnh thanh hóa từ thu nhập của mình.
vấn đề lớn số 1 trong phân khúc Bất động sản nhà phố năm 2019 là các xung đột luật pháp giữa Luật Đất đai năm trước đó và các luật khác có liên quan không được gỡ rối, làm cho sự phê duyệt những Dự Án BĐS nhà phố giảm đi rất đáng kể. trong thời gian trước, mỗi năm Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh phê duyệt được vài chục dự án Bất Động Sản, nhưng năm 2019 chỉ được vài dự án Bất Động Sản. Nếu những xung đột luật pháp chưa được khắc phục ngay thì hiện trạng thiếu cung dự án Bất Động Sản năm nay sẽ làm cho thiếu cung nhà ở trong vòng vài ba năm tới.
Một nhược điểm khác trong phân khúc thị phần nhà phố đã trở thành “điểm nóng” trong thời gian 2019 gắn với những yếu kém trong tiến hành pháp luật là tình trạng những BĐS “lậu” dựng nên trái pháp luật được bán “trên giấy”, người tiêu dùng đã trả tiền và đã tới ở. các Bất động sản “giả” mô tả trên giấy tờ lúc bán khác với tình trạng nhận nhà ở trên Lẽ dĩ nhiên, gắn với các mâu thuẫn tranh chấp giữa bên bán và bên mua vẫn còn tiếp diễn.
Hơn nữa, những Bất động sản “ma” không tồn tại, không có thực, không có dự án Bất Động Sản nhưng vẫn được đưa ra bán như thật đã Nổi dậy như một điểm “siêu nóng” trong những năm 2019. toàn bộ đã xẩy ra, gây thiệt hại lớn cho người tiêu dùng, nhưng không được phát giác, không bị xử lý kịp thời, là minh chứng cho hiện trạng yếu kém trong tiến hành luật pháp.
Tiếp theo, trong phân khúc Bất động sản du lịch, vận tốc tăng cường rất nhanh kể từ năm 2014-2019, tạo được những sức sống mới cho thị phần BĐS. Trong phân khúc thị phần này, “sức nóng” chưa tới từ nhiều chủng loại BĐS truyền thống như khách sạn, khu vui chơi giải trí hay sân golf, mà đến từ những BĐS du lịch kiểu mới như condotel, Shophouse hay biệt thự nghỉ dưỡng.
“Sức nóng” được tạo ra do nguồn vốn từ các người đầu tư thứ cấp khi được điều khoản rằng những Bất động sản này được dùng đất lâu dài. các người đầu tư lại “mạnh bạo” áp chế hình thức bán BĐS dựng nên trong tương lai để hút vốn đầu tư từ các nhà đầu tư thứ cấp. “Nóng nhất” là loại hình condotel vì những nhà đầu tư thứ cấp chỉ cần có khoảng 1-2 tỷ vnđ là rất có khả năng đầu tư một chung cư.
Sự thực, các Bất động sản du lịch kiểu mới cần được hiểu là hình thức BĐS đa công năng. Một condotel vừa là chung cư (condominium) lại vừa là khách sạn (hotel). Một Shophouse vừa là cửa hàng (shop) lại vừa là nhà phố (house)… BĐS đa công năng nên phải được quản lý theo tư duy kinh tế chia sẻ mới dễ hình thành khung luật pháp, đặc biệt là khi kinh doanh bằng kết nối mạng như Airbnb hay Westay tạo nên sức mở rộng rất mạnh cho kinh tế chia sẻ trong kinh tế BĐS.
Trên Thực tế, toàn bộ tổng thể những bên có can hệ đều đang dùng tư duy kinh tế truyền thống để áp lên những BĐS du lịch kiểu mới. Cơ quan điều hành ở trung ương thì cứ hỏi: condotel là gì, nhà phố hay khách sạn? Nếu là nhà ở thì được dùng đất dài hạn, còn khách sạn thì chỉ được 50 năm (hoặc cùng lắm là 70 năm).
Những đơn vị điều hành ở địa phương thì muốn kéo góp vốn đầu tư về tỉnh mình, đưa ra khái niệm “đất ở không dựng nên đơn vị chức năng ở” để bàn giao đất lâu dài cho condotel. các người đầu tư Dự Án BĐS thì coi condotel là khách sạn nên được sắp xếp ra cơ chế các chủ căn hộ chung cư cao cấp giao lại chung cư condotel cho mình gắn với điều khoản lợi tức để kinh doanh như khách sạn. Lúc đầu lợi nhuận giao kết chỉ là 8%, rồi đua nhau tăng dần lên đến 15%.
Sau năm năm tăng cường trong hoàn cảnh không còn khung luật pháp, cuộc đua condotel đã tới hồi kết, khởi đầu từ ở thời gian cuối năm 2019 khi các đơn vị Chính phủ ở trung ương cho rằng bản chất condotel là thương mại khách sạn nên không được dùng đất lâu dài như đất nền. những đơn vị Chính phủ ở địa phương phải sửa lại việc bàn giao đất condotel, nhà đầu tư chỉ được thuê đất 50 năm vào mục tiêu kinh doanh Thương Mại Dịch Vụ.
Nhiều người đầu tư dự án xin điều chỉnh lại quy hoạch chi tiết dự án theo hướng chuyển hầu hết những condotel sang căn hộ chung cư cao cấp hoặc khách sạn và xóa bỏ cam kết lợi nhuận. các nhà đầu tư thứ cấp thấy vậy thì quay lưng lại với condotel, cầm tiền đi đầu tư vào chỗ loại hình BĐS khác được sử dụng đất lâu dài.
Việc chủ Dự Án BĐS Cocobay tuyên bố xóa bỏ cam kết lợi nhuận 12%/năm riêng với người đầu tư thứ cấp condotel chỉ là “cánh chim tiên phong báo tin buồn”. Nhiều Dự Án BĐS khác không trả lợi tức như thỏa thuận nhưng chẳng tuyên bố gì cả. tới nay, chắc chỉ còn một vài nhà đầu tư muốn đảm bảo danh hiệu của mình, vẫn bắt buộc phải “gồng mình” để trả lợi nhuận đã ràng buộc.
Tại phân khúc thị trường BĐS du lịch, “lát cắt buồn” condotel cũng luôn tồn tại nguyên do từ tăng cường “nóng” mà không có khung pháp luật. pháp luật đang chậm hơn sức sống Thực tế hơn năm năm trời. Để cứu lấy condotel hướng theo mục tiêu đưa kinh tế du lịch trở thành kinh tế mũi nhọn, chỉ có hai phương án.
Một là cho chủ đầu tư của dự án được lựa chọn hình thức giao đất để sử dụng lâu dài nhằm kéo lại các nhà đầu tư thứ cấp và cho phép áp dụng cơ chế bán Bất động sản hình thành trong tương lai.
Hai là thay đổi được tư duy của những người đầu tư thứ cấp theo phía đừng chú ý quan tâm tới thời gian ấn hạn sử dụng đất mà phải quan tâm tới hiệu quả buôn bán. biện pháp thứ hai khó thực hiện hơn. Để triển khai cần phải kết hợp với sự đổi mới sắc thuế Bất động sản, thuế áp lên trường hợp sử dụng đất lâu dài cao hơn thuế áp lên sử dụng đất có thời gian ấn hạn.
Kinh tế tăng trưởng tốt đang gây kỳ vọng lớn cho thị phần Bất động sản Nước Nhà khi nhìn vào những phân khúc khác đang sẵn có thực lực lớn như văn phòng thuê mướn, trung tâm mua sắm bán lẻ, khu công nghiệp, nông nghiệp trồng trọt mô hình lớn.
Hoàn thiện khung pháp luật liên quan đến thị trường BĐS là nhiệm vụ quan trọng cần đặc biệt chú ý nếu muốn kinh tế BĐS chuyển mình khởi sắc và cạnh tranh lành mạnh trong thời điểm tới.
