Review Gem Sky World Long Thành Từ Đất Xanh Group, Định Giá Của Tương Lai?

Lượt xem: 3230 17/06/2020

Gem Sky World Long Thành, Đất Xanh Group là cụm từ khóa hot nhất thời hậu dịch Covid-19. Dự án nhận được quá nhiều sự quan tâm của anh chị em môi giới và các nhà đầu tư. Tích cực có, nhận xét trái chiều cũng nhiều vô kể. Hãy cũng Đất Nền Khu Đông Review Gem Sky World một cách khách quan, trung thực nhất.

Tổng thể dự án Gem Sky World

TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN

Tên dự án:	Gem Sky World
Vị trí:	Quốc lộ 51, Xã Long Đức, Huyện Long Thành, Tỉnh Đồng Nai
Chủ đầu tư:	CTCP Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An (BĐS Hà An) – Đất Xanh Group sở hữu 99,99% vốn
Đơn vị phát triển:	Đất Xanh Group
Quy mô:	92,2ha. Bao gồm 6 phân khu: ♦ Khu công viên cây xanh ♦ Khu phố thương mại ♦ Nhà ở liên kế ♦ Khu biệt thự ♦ Khu thương mại dịch vụ ♦ Khu các công trình hạ tầng kĩ thuật hiện đại
Loại hình sản phẩm:	Tổng số lượng: 4026 sản phẩm: ♦ Đất nền: nhà phố liên kế, biệt thự song lập, biệt thự đơn lập ♦ Nhà phố xây sẵn: Nhà phố liên kế, nhà phố thương mại shophoues
Mật độ:	♦ Khoảng 50.5% là đất ở, còn lại 49.5% là đất công viên cây xanh, trường học, đường giao thông, trung tâm y tế và các công trình cộng đồng phục vụ cư dân ♦ Dân cư: 18.000 – 18.500 người
Pháp lý:	Dự án 1/500. Sổ hồng riêng từng nền, 100% thổ cư
Giá bán:	Dự kiến: ♦ Đất nền: 2,2 tỷ/100m2 ♦ Nhà phố liên kế xây sẵn: 3,2 tỷ/100m2 ♦ Shophouse: 6,5 tỷ
Khởi công:	2020

ĐÁNH GIÁ KHẢ NĂNG THÀNH CÔNG DỰ ÁN: ĐẤT XANH GROUP ĐANG TOAN TÍNH GÌ VỚI GEM SKY WORLD?

I- Chiến lược tạo dựng khu đô thị thương mại hàng đầu tại Đồng Nai

Với slogan ” Hội tụ phồn hoa, lan tỏa phú quý” CĐT Đất Xanh Group tham vọng kiến tạo Gem Sky World trở thành một đô thị thương mại đẳng cấp sầm uất bậc nhất Long Thành.

Gem Sky World Đất Xanh Long Thành

Gồm 2 chức năng chính:

♦ Khu dân cư – nơi an cư đẳng cấp

♦ Trung tâm thương mại, giải trí của Long Thành

Ngay từ định hướng, chiến lược, chủ đầu tư Đất Xanh không sử dụng khái niệm: khu đô thị vệ tinh của Tp.HCM hay Tp.Biên Hòa. CDT xác dịnh rõ ràng, dự án 92ha Gem Sky World sẽ là một “trung tâm mới, biểu tượng mới” , thu hút tất cả sự chú ý khi nhắc tới khái niệm “Long Thành”.

Cùng phân tích một loạt yếu tố để đánh giá tính khả thi của dự án này.

II- Thổ nhưỡng và khí hậu khu đất dự án.

Nổi bật khi bước vào khu đất dự án là rừng cao su bạt ngàn trên nền đất xám và đất đỏ bazan tạo lợi thế kết cấu bền vững trong xây dựng. Khí hậu tại Long thành thuộc khu vực nhiệt đới gió mùa cận xích đạo nên hầu như không có bão lũ, không khí khá khô và nóng. Đây là khu vực lý tưởng thu hút, đặt vị trí nhiều khu công nghiệp.

Vị trí dự án vừa có lợi thế nhưng với đặc thù khí hậu miền Nam có 2 mùa khô và mùa mưa,nền nhiệt độ những ngày nắng mùa khô luôn ở mức khá cao 38 – 40°C. Trong dự án Gem Sky World và quanh bán kính 5km cũng không gần sông suối, ao hồ, đóng vai trò như “hồ điều hòa” nên cảm giác khá oi nóng.

Có thể đây là lý do chủ đầu tư dành gần 50% diện tích xây dựng để thiết kế mảng xanh, công trình công cộng để giải quyết bài toán này.

III- Vị trí Gem Sky World

Dự án Gem Sky World nằm trên tuyến Long Đức – Lộc An, xã Long Đức, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai. Vị trí vàng, tiếp giáp nhiều tuyến đường huyết mạch và mạng lưới cao tốc thuận lợi di chuyển đến các khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam như Tp.Hồ Chí Minh, Tp. Biên Hòa, Tp. Vũng Tàu… và cả nước.

♦ Quốc lộ 1A

♦ Quốc lộ 51

♦ Cao tốc Thành phố Hồ Chí Minh – Long Thành – Dầu Giây.

Vị trí , lối vào dự án gem Sky World Long Thành

Việc sở hữu mạng lưới giao thông hoàn thiện cũng như cơ sở hạ tầng vật chất đầy đủ đáp ứng điều kiện di chuyển dễ dàng. Bên cạnh đó, có nhiều loại hình giao thông đa dạng như: đường bộ, đường thuỷ, đường hàng không – nơi giao thương quốc tế.

♦ Đường hàng không: sân bay Long Thành cách 10 phút.

♦ Đường thủy: Cảng Cái Mép – Thị Vải: 50 phút di chuyển và cảng Cát Lái: 30 phút di chuyển.

Dự án nằm trong khu vực có hàng loạt quy hoạch hạ tầng hoành tráng

♦ Đường bộ: hệ thống đường cao tốc và cầu Cát Lái.

Với vị trí này, dự án Gem Sky World có tiềm năng rất lớn trong phát triển và mở rộng giao lưu kinh tế trong khu vực và quốc tế. Đây sẽ là dấu ấn cực lớn để Long Thành – Đồng Nai phát triển và hội nhập sâu rộng nhằm thay đổi cơ cấu kinh tế toàn khu vực.

IV- Tiện ích Gem Sky World

i) Tiện ích nội khu

Đại lộ Gold Silk dài 2m, rộng 6 làn xe tại dự án

Dự án Gem Sky World muốn mang lại cho gia đình một không gian sống xanh- đẹp với đẳng cấp xứng tầm thượng lưu chứ không chỉ đơn thuần là nơi ở. Việc sở hữu một sản phẩm của dự án cũng đồng thời sở hữu một không gian sống lý tưởng, đáp ứng đầy đủ các điều kiện.

Chi tiết nội khu dự án Gem Sky World

Công viên giải trí tại dự án 92ha Long Thành

– Về an ninh: có hệ thống an ninh tiêu chuẩn gồm cổng chào, camera giám sát trên các trục đường, lực lượng bảo vệ tuần tra, chốt cánh gác ra vào khu dân cư….vô cùng nghiêm ngặt.

– Về sự tiện nghi: đáp ứng các nhu cầu của cả gia đình: mua sắm, học tập, giải trí như trường học quốc tế, khu nhà hàng BBQ ngoài trời, trung tâm thương mại- dịch vụ… Đặc biệt là nhu cầu về thể thao, cư dân có thể dễ dàng luyện tập thể dục hàng ngày, ngoài các phòng tập gym & goga trong nhà, các khu vực sân tập ngoài trời đều được bố trí sẵn.

– Về không gian xanh: sở hữu các công trình được quy hoạch bài bản, phân bố đều các khu như công viên trung tâm lớn, hồ cảnh quan, đài phun nước, đường dạo bộ, sân thể thao đa năng.

Gem Sky World nổi bật với mảng xanh

ii) Tiện ích ngoại khu

Bên cạnh hệ thống tiện ích nội khu đẳng cấp, cũng phải kể đến các tiện ích xung quanh khu vực dự án:

– 100 m đến UBND Xã Long Đức, ngã ba Tam An, trường THCS An Phước.

– 1 km đến KCN Long Đức, thế giới Di Động Long Đức.

– 3.5 km đến nút giao Cao tốc Long Thành – Quốc lộ 51, trạm thu phí quốc lộ 51.

– 10 phút từ dự án Gem Sky World đến UBND xã An Phước, UBND huyện Long Thành, sân bay quốc tế Long Thành, chợ mới Long Thành.

– 15 phút đến KCN An Phước, khu công nghệ cao Nhật Bản.

– 6km đến trường CĐ nghề công nghệ cao Đồng Nai, công viên Long Thành, công viên giải trí sữa Long Thành.

Tiện ích ngoại khu Gem Sky World

V- Hạ tầng kết nối lấy Gem Sky World làm trung tâm

i) Hạ tầng nội bộ

Dự án được phát triển trên diện tích hơn 92 ha, với khoảng 4.022 sản phẩm đa dạng về diện tích, cơ sở hạ tầng nội khu hoàn thiện. Các tuyến đường nội khu lộ giới rộng rãi 15 – 60m, vỉa hè rộng thoáng khoảng 5 – 7m, lắp đặt mạng lưới điện chiếu sáng, điện sinh hoạt, nguồn cấp, thoát nước đầy đủ.

Dư án được quy hoạch chỉn chu đồng bộ, không gian thoáng đãng với các công viên tiểu khu, công trình giáo dục đan xen những dãy nhà phố liên kế được thiết kế hiện đại, kết hợp nhu cầu ở và kinh doanh một cách hoàn hảo. Tại đây, các chủ nhân của dự án có thể kinh doanh quán trà – cà phê, dịch vụ nhà hàng & spa… bởi vị trí dự án vô cùng thuận tiện và có thể tiếp cận hệ thống giao thông của khu vực từ nhiều hướng khác nhau.

ii) Hạ tầng ngoại khu trong vài năm tới.

– Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu: Dự kiến sẽ triển khai giai đoạn 1 cuối năm 2020, đoạn từ ngã ba Vũng Tàu, Biên Hòa đến Tân Thành, Vũng Tàu dài 38km. Cao tốc này chạy song song với quốc lộ 51 nên cũng đi ngang qua dự án Gem Sky World

– Dự án đường Liên Vùng 4: Kết nối trực tiếp từ Quận 9, thành phố Hồ Chí Minh đến quốc lộ 51 thuộc Long Thành kết nối ra ngã tư Dầu Giây – Long Thành, quốc lộ 1 và đường liên tỉnh 769.

– Cao tốc Bến Lức – Long Thành: Dự án trọng điểm kết nối các tỉnh Miền Tây và các tỉnh Đông Nam Bộ. Ảnh hưởng lớn đến kinh tế toàn bộ khu vực Miền Tây và Đông Nam Bộ. Điểm đầu dự án bắt đầu tư cao tốc Bến Lức Long Thành và điểm cuối giai đoạn 1 giao với quốc lộ 51 thuộc Long Thành, điểm cuối giai đoạn 2 giao với cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu.

Long Thành với cơ sở hạ tầng tương lai phát triển

Tuy nhiên, hiện tại dự án đang chậm tiến độ (đã xây dựng được 75%) và dự kiến năm 2021 thông xe toàn tuyến.

– Đường Vành Đai 3: Nối Đồng Nai, Bình Dương, TP. HCM, Long An dài 98,54km. Đoạn 1 dự án đi qua Long Thành Đồng Nai dài 34.3km nối từ Tân Vạn – Nhơn Trạch.

– Đường Vành Đai 4: Nối 5 tỉnh gồm Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai, Bình Dương, TP. HCM, Long An dài 198 km.

– Ngoài hạ tầng đường hàng không và đường bộ thì Long Thành có hệ thống đường sắt phát triển và liền kề cảng Cái Mép – Thị Vải – cảng nước sâu nhất Việt Nam.

VI- Pháp lý dự án

Vào 8/2019 CTCP Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An (Công ty con tập đoàn Đất Xanh) đã trúng thầu quỹ đất 92ha tại Long Thành.

Vì tính chất “đất đấu thầu”, quỹ đất được xem là “sạch” nên khâu hoàn thiện pháp lý sẽ được đẩy nhanh hơn so với dự án thông thường.

Sổ hồng toàn dự án Gem Sky World Đất Xanh

Hiện trạng pháp lý được xem là minh bạch, rõ ràng và thần tốc khi chủ đàu tư công khai pháp lý sổ hồng toàn khu và thông báo phê duyệt quy hoạch 1/500 từ UBND tỉnh Đồng Nai.

Thông báo phê duyệt quy hoạch 1/500 dự án Gem Sky World

Cộng thêm động thái tích cực xây dựng rầm rộ, hoàn thiện hạ tầng dự án nên có thể tin tưởng về pháp lý của Đất Xanh Group sẽ sớm ra sổ hồng riêng từng nền cho khách hàng.

VII- Thiết kế và xây dựng nhà phố, shophouse trong dự án

Shophouse mẫu 2B2

Shophouse mẫu 2B1

Shophouse mẫu 2A2

Shophouse mấu 2A1

Shophouse mẫu 1

Biệt thự đơn lập

Biệt thự song lập

Nhà liên kế mẫu 2 mái

Nhà liên kế mẫu 1 mái

Lưu ý: Khách hàng có thể tự xây nhưng đều phải tuân theo mẫu thiết kế chuẩn từ chủ đầu tư Đất Xanh

VIII- Giá bán và phương thức thanh toán

i) Đất Xanh Group công bố giá:

♦ Shophouse : Từ 6.5 tỷ (chưa VAT)

♦ Nhà phố : Từ 3.2 tỷ (chưa VAT)

♦ Khách hàng tự xây: giá đất từ 22 triệu (chưa VAT) – Giá truyền thông.

Giá chính thức đợt 1 từ Chủ Đầu Tư: 18 triệu (Chưa VAT)

ii) Ngân hàng bảo lãnh dự án:

Chính sách cho vay từ ngân hàng VP Bank

VP Bank cho vay lên đến 70%, 0% lãi suất trong 12 tháng.

iii) Chương trình chiết khấu

Chương trình: “TRI ÂN KHÁCH HÀNG THÂN THIẾT”

♦ Cổ đông DXG: chiết khấu 10% (Điều kiện: sở hữu từ 10.000 cổ phiếu DXG)

♦ Khách hàng cũ: chiết khấu 5%

Chương trình: “ƯU ĐÃI DÀNH CHO KHÁCH HÀNG ĐỊA PHƯƠNG”

♦ Hộ khẩu Đồng Nai: chiết khấu 2%;

♦ Hộ khẩu Long Thành: chiết khấu 3%.

Chương trình: “ƯU ĐÃI DÀNH CHO KHÁCH SỈ”

♦ Mua từ 3 sản phẩm: chiết khấu 3%

♦ Mua từ 5 sản phẩm: chiết khấu 5%

Chương trình: ” TẶNG VÉ MÁY BAY”

♦Tặng 4 vé máy bay và chi phí tham quan dự án trị giá 40 triệu/sản phẩm, có thể quy đổi trừ trực tiếp vào giá trị hợp đồng khi khách hàng ký hợp đồng với CĐT

iv) Phương thức thanh toán

1. Khách hàng ký thỏa thuận sẽ thanh toán như sau:

♦ Khách hàng tự xây nhà đóng: 200 triệu

♦ CDT xây dựng đóng: 300 triệu

♦ Shophouse và biệt thự: 500 triệu

2. Ký hợp đồng và nhận sổ

♦ 9 tháng sau khi ký thoả thuận sẽ ký HĐ.

♦ Khách hàng sau 12 tháng nhận nhà sẽ có sổ.

IX) So sánh giá các dự án gần kề Gem Sky World

Bảng giá các dự án lân cận tại Long Thành

Nguồn: dkRA

X) Đánh giá tổng quan toàn dự án: Mức giá của tương lai?

Ưu điểm	Nhược điểm
♦ Vị trí đẹp, trung tâm, tiềm năng thu hút các hoạt động mua bán, kinh doanh	♦ Khí hậu khô nóng, mảng xanh là chưa đủ
♦ Chủ đầu tư Đất Xanh Group có tên tuổi, vốn mạnh	♦ Đây là dự án phát triển khu đô thị quy mô lớn đầu tay của Đất Xanh Group, sẽ phải đặt dấu hỏi chấm về khả năng phát triển thành công khu đô thị Gem Sky World. ♦ Phát triển thành công khu đô thị Gem Sky World quy mô 92ha chỉ khi CĐT: Kéo được dân về (trong và ngoài dự án) Hạ tầng nội ngoại khu phát triển đồng bộ: đầy đủ tiện ích đáp ứng cuộc sống của người dân, kết nối giao thông thuận tiện – tiết kiệm chi phí di chuyển. Chính sách linh hoạt hỗ trợ từ CĐT: ngân hàng, phương tiện di chuyển, hệ sinh thái… ♦ Tạo lập khu đô thị mà chỉ xây đẹp, quy hoach đẹp là chưa đủ để thành công. Nhìn trên thị trường để thấy rằng: Vạn Phúc City: thành công nhờ vị trí đẹp, tận dụng được những tiện ích nội khu và tiện ích công sẵn có ngay tại trung tâm Tp.HCM – TP đông dân cư nhất cả nước. Phú Mỹ Hưng, chuỗi đô thị của Vinhome: làm hạ tầng đổi đất, tạo dựng hệ sinh thái hỗ trợ khách hàng tối đa: ngân hàng ưu đãi, xe buýt miễn phí, làm đại lộ lớn đi vào trung tâm Thành phố.
♦ Pháp lý sạch đẹp	♦ Giá bán “quá cao”: Tại đại hội cổ đông 30/5/2020 CT DXG đã so sánh dự án Gem Sky World với một dự án trong khu vực đã lên tới 30 triệu để thấy dự án 92ha của DXG là không hề cao. Có thể thấy phương pháp định giá chủ đạo mà CĐT đã sử dụng để định giá sản phẩm là “phương pháp so sánh” khá phổ biển. bất động sản đã trải qua giai đoạn 5 năm qua CĐT đua nhau thổi giá khu vực khiến giá trị thị trường (giá bán) đã vượt xa giá trị thật, nên phương pháp so sánh sẽ là không chính xác trong trường hợp này khi so sánh với chỉ một dự án khác. Dù sử dụng phương pháp định giá nào đi nữa: phương pháp chi phí hay phương pháp thu nhập,.. thì giá truyền thông của Gem Sky World từ 22 triệu/m2 vẫn là quá cao so với giá trị thật của nó. Có chăng các trọng số trong việc định giá: quy hoạch tương lai, tiện ích nội khu, đã được CDT ĐXG kì vọng quá nhiều? Nhưng nhìn nhận một sự thật, hàng loạt quy hoạch “hoành tráng”: Cao tốc biên Hòa – Vũng Tàu, sân bay Long Thành hiện vẫn chỉ nằm trên giấy, dang dở hơn 10 năm nay. Giá nhà đất lẻ hoặc mọi vài dự án gần Gem Sky World (đã bàn giao hạ tầng và sổ) cũng chỉ rơi vào 11 – 15 triệu/m2 (Xem bảng trên)
♦ Quy hoạch đồng bộ, quy mô	♦ Không xác định được người dùng cuối (end-user). Ai sẽ là khách hàng của dự án Gem Sky World ? Người mua ở thực: thường là dân bản địa, bao nhiêu người sẽ chấp nhận bỏ ra 3,2 tỷ/căn biệt thự, 6,5 tỷ/shophoues? Nhà đầu tư: đầu tư “bất động sản” không bao giờ là lỗ khi nhà đầu tư có tiền mặt hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính hợp lý. Vấn đề ở dự án Gem Sky World là: biên độ lợi nhuận là bao nhiêu? Trong thời gian bao lâu? Với một dự án giá gần như “chạm đỉnh” của khu vực thì thời gian để “chốt lời” là khi nào khi những yếu tố: mật độ dân cư thấp, quy hoạch còn dang dở hàng loạt,… 5 năm hay 10 năm.
♦ Quy hoạch khu vực Long Thành nói riêng và Đồng Nai nói chung có rất nhiều thông tin quy hoạch phát triển hạ tầng: sân bay, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, cao tốc Bến Lức- Long Thành,.. ⇒ Còn rất nhiều dư địa để bất động sản tăng giá
♦ Công tác bán hàng, làm thị trường, đội ngũ bán hàng của Đất Xanh là rất tốt. Thị trường sẽ được làm nóng sốt, đã được chứng minh qua nhiều dự án: chuỗi Opal, Lộc Phát Residence,…