Trong quá trình giao dịch, việc đặt cọc mua bán nhà đất đóng vai trò cực kỳ quan trọng như thế nào? Đặt cọc mua bán nhà đất được xem là bước đầu đánh dấu sở hữu đất hoặc nhà mong muốn. Tuy nhiên, trong thực tế thì đặt cọc nên được hiểu như thế nào? Làm thế nào để đảm bảo quyền lợi của mình và tránh những rủi ro lúc đặt cọc? Đất nền khu Đông sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn trong bài viết sau đây.
Theo điều 318 của bộ luật dân sự năm 2015, đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Cụ thể trong bất động sản,đặt cọc là bên mua sẽ giao một khoảng tiền cho bên bán trong khoảng thời gian cụ thể giữ lô đất hoặc căn nhà muốn mua. Đối với bên bán, đây là tạo lập niềm tin để người bán sẽ bán được đất hoặc nhà nên ngưng không rao bán nữa. Việc đặt cọc là cam kết thực hiện mua bán của đôi bên thường sẽ kèm theo hợp đồng đặt cọc.
Pháp luật Việt Nam không quy định cụ thể số tiền đặt cọc trong mỗi giao dịch vì đặt cọc thực chất chỉ mang tính chất thiện ý và uy tín nhằm đảm bảo cho hợp đồng mua bán được ký kết. Vì vậy, số tiền đặt cọc thường do người mua và người bán tự thỏa thuận với nhau và không vượt quá 35% trị giá nhà hoặc giá trị đất để giảm thiểu rủi ro cho cả hai.
Đặt cọc nhà đất dưới 35% giá trị là thích hợp.
Việc đặt cọc sẽ được tiến hành lúc đôi bên thống nhất với nhau về các điều khoản trong hợp đồng đặt cọc. Trong thực tế, hợp đồng thường được các bên tự thỏa thuận với nhau (bên bán là công ty thì thường sử dụng mẫu của công ty) bằng hình thức ký tay (có đóng mộc đối với người bán là công ty). Để đảm bảo quyền lợi và hạn chế rủi ro cho cả hai bên, hợp đồng nên được công chứng tại văn phòng công chứng uy tín.
Hợp đồng đặt cọc mua bán có công chứng hoặc ký tay đều có giá trị.
Trong trường hợp cả hai bên không muốn đi công chứng thì hợp đồng ký tay có sở hữu chữ ký của người thứ 3 (hay còn gọi là người làm chứng) vẫn được ông nhận theo Luật dân sự Việt Nam. Bên thứ 3 này tốt nhất không sở hữu quan hệ họ hàng đối với cả hai bên mua và bán.
Đặc biệt, cần hạn chế việc đặt cọc bằng ngoại tệ bởi việc mua bán này có thể bị vô hiệu, gây thiệt hại cho các bên. Bên cạnh đó, bạn cũng nên giảm thiểu thanh toán bằng tiền mặt để tránh mất thời gian, lo ngại tiền giả và các sự cố nguy hiểm khác.
Trong bất kì hợp đồng giao dịch mua bán nào, các điều khoản không được trái với quy định của pháp luật, không trái với đạo đức của Việt Nam. Và hợp đồng đặt cọc nhất định phải có quy định đảm bảo giao kết một hợp đồng mua bán chính thức và phải thực hiện hợp đồng mua bán chính thức đã giao kết đúng với thỏa thuận. Đồng thời, cũng cần phải quy định rõ trách nhiệm của các bên.
Nội dung hợp đồng đặt cọc do bên tìm và bên bán tự thỏa thuận.
Theo khoản 2 điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015, bên bán sẽ phải trả lại tiền đặt cọc và 1 khoản tiền tương đương với trị giá đặt cọc (hoặc một số tiền lớn hơn) nếu như không thực hiện đúng cam kết. Do bản chất của đặt cọc là thỏa thuận dân sự nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ giữa các bên nên các bên có thể thỏa thuận phạt cọc gấp hai hoặc nhiều lần trị giá đặt cọc và thỏa thuận này phải ghi trong hợp đồng. Đây được xem như chế định phạt vi phạm hợp đồng.
Nếu trong hợp đồng đặt cọc không có điều khoản về phạt cọc thì khi hợp đồng mua bán chính thức không thực hiện được, bên bán chỉ phải trả lại số tiền đã cọc cho bên mua..
Lưu ý: Trong trường hợp bên mua giao cho bên bán một khoản tiền mà cả hai bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hay trả trước thì số tiền này mặc định là tiền trả trước. Đối với tiền trả trước, lúc có bên vi phạm điều khoản và không tiến hành theo hợp đồng như thỏa thuận ban đầu thì khoản tiền trả trước này về nguyên tắc sẽ được hoàn trả lại cho bên mua và sẽ không chịu bất cứ khoản phạt cọc nào.
Bài viết đã chải sẻ những điểm quan trọng mà người mua hay người bán cần phải lưu ý khi giao dịch đặt cọc. Mong rằng những chia sẻ này sẽ giúp bạn mua bán nhà đất an toàn hơn. Để hiểu hơn về vấn đề mua bán nhà đất cũng như thông tin thủ tục mua bán, bạn có thể gọi đến hotline: 0932.011.598 hoặc nhắn tin để được hỗ trợ tư vấn.
Tham khảo thêm: https://datnenkhudong.com/thu-vien-phap-luat/
