Đặt cọc trong mua bán nhà đất là hình thức sử dụng rất rộng rãi để đảm bảo việc mua bán nhà đất chính thức sẽ được thực hiện một cách chắc chắn. Tuy nhiên, chẳng phải ai cũng hiểu đúng và đủ về thực chất của đặt cọc. Cũng như cách đặt cọc như thế nào để đảm bảo an toàn.
Cần lưu ý khi đặt cọc nhà đất
|
Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Đặt cọc là việc một bên mua (bên đặt cọc) giao cho bên bán (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có trị giá khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Như vậy, việc đặt cọc mua bán nhà đất là việc bên mua (dự định mua) sẽ chuyển cho bên có quyền sử dụng đất hoặc nhà ở (bên bán) tài sản đặt cọc (thường sẽ là tiền). Để bảo đảm việc ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán.
Luật không quy định cụ thể phải đặt cọc bao nhiêu thì hợp đồng mới mang hiệu lực. Tuy nhiên, theo những chuyên gia pháp lý, chỉ nên đặt cọc không quá 20% giá trị của căn nhà. Mảnh đất để đảm bảo quyền lợi cho cả hai bên. Người mua đặt cọc phổ thông càng phải thận trọng vì dễ gặp rủi ro. Thực tại có không ít trường hợp khách hàng đã đặt tiền cọc. Tuy nhiên bên bán đưa ra phổ biến lý do vô lý khiến khách hàng gặp khó khăn. Thậm chí không thực hiện tiếp được thỏa thuận và mất tiền cọc.
Vừa qua, hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) đã sở hữu kiến nghị bổ sung quy định về định mức tiền đặt cọc khi thỏa thuận mua bán. Theo Đó, HoREA cho rằng, định mức hợp lý nhất đặt cọc tìm nhà không nên quá 50 triệu đồng.
nên đọc kỹ hợp đồng khi chấp nhận ký cọc
Theo các luật sư, khi đặt cọc, về hình thức mang thể viết tay hoặc đánh máy. Có chữ ký của bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng. Đồng thời nên sở hữu người khiến cho chứng hợp đồng đặt cọc.
♦ Về nội dung, hợp đồng đặt cọc sẽ bao gồm những nội dung cơ bản sau:
– Thông tin bên bán, bên mua. Xác định đúng, đủ chủ mang hợp pháp của bên bán (có vợ/chồng/con cái/người thừa kế/người sở hữu quyền lợi phận sự liên quan tới tài sản được bán hay không?).
– Tài sản mua bán. Lưu ý về giấy tờ pháp lý của tài sản, tình trạng tài sản, thông tin quy hoạch, tranh chấp,… liên quan tới căn nhà, mảnh đất dự kiến tìm bán.
– Quyền hạn, nghĩa vụ , trách nhiệm 2 bên.
– Tài sản đặt cọc.
– Thời hạn đặt cọc. Nên quy định cụ thể mốc thời kì đặt cọc và tiến độ ký phối hợp đồng mua bán chính thức, thời gian thanh toán .
– Những khoản thuế phí mà bên bán và bên sắm phải chịu.
– Những khoản ràng buộc liên quan. Chẳng hạn, đến thời gian thỏa thuận mà bên bán không bàn giao nhà hoặc đất cho bên mua thì sẽ phải trả lại tiền đặt cọc. Và bồi thường một khoản tiền tương đương với giá trị đặt cọc hoặc một số tiền lớn hơn (gọi là tiền phạt cọc) tùy theo thỏa thuận của 2 bên.
Sở hữu thể hiểu hợp đồng đặt cọc là một dạng hợp đồng dự bị để một thời kì sau sẽ thực hiện một giao dịch khác (ký hợp đồng mua bán chính thức). Lúc này sẽ có 3 trường hợp xảy ra:
Trường hợp 1: Hợp đồng được giao ước thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên mua hoặc tài sản đặt cọc được trừ để thực hiện trách nhiệm trả tiền, thanh toán của hợp đồng mua bán.
Trường hợp 2: Bên mua khước từ giao ước, thực hiện hợp đồng lúc hết thời gian đặt cọc thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên bán.
Trường hợp 3: Bên bán chối từ giao ước, thực hiện hợp đồng lúc hết thời kì đặt cọc thì bên bán phải trả lại tài sản đặt cọc (hoặc số tiền tương đương) cho bên mua cùng thêm số phạt cọc (nếu có) theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc.
Ngoài ra, nếu hai bên có thỏa thuận khác thì khi hợp đồng đặt cọc không thực hiện được. Hai bên phải thực hiện theo thỏa thuận đó .
Pháp luật không quy định bắt buộc thực hiện việc công chứng đối với hợp đồng đặt cọc. Nếu không công chứng, hợp đồng vẫn sở hữu hiệu lực pháp luật theo điều 328, Bộ luật Dân sự năm 2015 về hợp đồng đặt cọc.
Theo quy định của Bộ luật dân sự 2015. Phải đáp ứng được các điều kiện cố định thì thương lượng dân sự mới với hiệu lực pháp luật. Vì vậy, hợp đồng đặt cọc sẽ bị vô hiệu nếu thuộc một trong các trường hợp sau:
