Tại diễn đàn bất động sản Việt Nam thường niên với chủ đề “Xu thế dòng tiền vào bất động sản 2020” diễn ra sáng 19/12, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV – TS. Cấn Văn Lực, cho biết rất nhiều nhà đầu tư băn khoăn về vốn vào bất động sản thời gian qua. Theo ông Lực, có năm dòng vốn trong năm 2019 và năm 2020 đổ vào bất động sản.
TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế Trưởng Ngân hàng BIDV
Về vốn tín dụng, không phải tín dụng ngân hàng giảm đối với bất động sản, mà thực tế, theo số liệu 10 tháng năm 2019, cho vay xây lắp 8.000 tỉ đồng, tăng 8,5%; cho vay bất động sản vẫn tăng 5,5%, cho vay mua nhà, sửa nhà tăng 19,6%.
Năm nay, Chính phủ chỉ đạo gộp cho vay bất động sản và vay mua nhà, sửa nhà vào thành cho vay bất động sản. Như vậy, thực tế là tăng 14,5%. So sánh với khu vực, đây là tỷ lệ chấp nhận được.
Về vốn từ tư nhân, 11 tháng có 16.000 doanh nghiệp xây lắp thành lập mới, tăng 2%; 7.300 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới, vốn tăng 27,5%.
Về vốn FDI, tổng cả hai dòng vốn đăng ký mới và góp vốn 4,8 tỉ USD.
Về trái phiếu doanh nghiệp, tổng trái phiếu doanh nghiệp phát hành 11 tháng vừa rồi là 237.000 tỉ đồng, tăng 6% cùng kỳ trong năm 2018, trong đó của doanh nghiệp bất động sản là 71.000 tỉ đồng.
Đây là mức ấn tượng trong năm qua và là một dòng vốn quan trọng nhất. Các quỹ tương lai sẽ phát triển rất tốt. Chúng ta được phép thành lập quỹ tín thác đầu tư bất động sản, đây là một kênh tiềm năng trong tương lai.
Về Fintech (sự kết hợp giữa tài chính và công nghệ – PV), theo ông Lực, đây cũng có thể là một kênh thu hút vốn cho bất động sản. Hiện nay, fintech chủ yếu là thanh toán, nhưng trong tương lai sẽ có những fintech huy động vốn để đầu tư vào bất động sản.
Đồng quan điểm với ông Lực, Giám đốc thị trường Hà Nội – Công ty JLL Việt Nam – bà Nguyễn Hồng Vân, cho rằng với các hiệp định thương mại đã được ký kết cho thấy tín hiệu tốt về nguồn vốn đổ vào Việt Nam, trong đó có bất động sản.
Về thu hút FDI, điểm nổi bật là bất động sản khu công nghiệp – 69% nguồn vốn FDI vào thị trường Việt Nam đang được đưa vào khu vực sản xuất. Bất động sản là nhóm ngành thứ hai thu hút vốn FDI với sự thay đổi mạnh mẽ về quốc gia và khu vực đầu tư vào Việt Nam. Nếu trước đây Nhật Bản, Hàn Quốc là hai quốc gia đầu tư FDI vào Việt Nam lớn nhất thì năm nay nguồn vốn FDI lớn nhất lại đến từ Hồng Kông.
TS. Lê Xuân Nghĩa, Chuyên gia kinh tế đã đưa ra các số liệu để chứng minh cho luận điểm này. Theo đó, trong 20 năm, tỷ trọng tín dụng cho công nghiệp liên tục giảm, còn khu vực dịch vụ tăng nhanh. Dịch vụ đang là hướng đi chủ chốt về chiến lược của kinh tế Việt Nam.
Một nghiên cứu khác cho thấy nếu tính độ mở của nền kinh tế, Việt Nam cao nhất thế gới 78%, so với Mỹ là 14%, Trung Quốc 19%, Đức 43%. Do đó, không có ngành hàng công nghiệp nào có thể cạnh tranh được với các đối thủ từ bên ngoài. Từ rừng đến biển, hàng công nghiệp chủ yếu từ Trung Quốc và nước ngoài. “Mảnh vải” duy nhất còn lại là bất động sản và một phần viễn thông, hàng không.
“Do đó, bất động sản là cơ hội lớn và dài hạn, còn lại ít ỏi trong cuộc cạnh tranh khốc liệt để giành thị trường của Việt Nam”, ông Nghĩa nhận định.
Nhận định về nguồn vốn của bất động sản năm 2020, ông Nghĩa cho rằng, đầu tư của Chính phủ, đầu tư PPP, FDI vào bất động sản sẽ có xu hướng tăng. Chính phủ chuẩn bị khởi công một số hạ tầng lớn, điều này sẽ ảnh hưởng tới thị trường bất động sản.
Ngoài ra, đầu tư của tư nhân cũng có tác động mạnh tới thị trường. Đầu tư của dòng đô thị hoá đang rất mạnh. Dòng này còn phụ thuộc vào dòng đầu tư nói chung, tạo ra một trào lưu về đô thị hoá mới, bắt đầu từ năm 2017 và dự kiến kéo dài tới 10 năm.
Theo Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Hội đồng thành viên Basisco, thị trường bất động sản vẫn sẽ tốt. “Lợi nhuận trên dưới 10% là không có gì xa lạ bởi lãi suát ngân hàng hay cổ phiếu cũng tương đương. Còn nói lợi nhuận đầu tư bất động sản mà chỉ 3-4% thì chẳng ai đầu tư làm gì”, ông nói.
Tuy nhiên, ông Đức cũng cho rằng, chuyện kinh doanh sẽ có thắng có thua, condotel nói riêng và thị trường bất động sản không nằm ngoại lệ. Điều bất thường ở đây chỉ là việc cam kết lợi nhuận quá cao.
“Sang năm hay sang năm tới thị trường bất động sản vẫn vậy, không có gì khác, càng mua nhà trên giấy thì càng lãi nhiều, còn nếu cam kết quá rõ ràng thì tất niên lợi nhuận cũng phải thấp đi. Tôi cho rằng, rủi ro luôn song hành với lợi nhuận”, ông Đức nhấn mạnh.
Ông Trần Kim Chung
Tiếp lời, ông Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Quản lý Kinh tế Trung ương đưa ra lời khuyên cho nhà đầu tư trong năm 2020 bằng cách chỉ ra 4 chiến lược.
Thứ nhất là chiến lược nhà đầu tư tiềm năng. Trong đó, chủ đầu tư, tính pháp lý dự án, giá trị thực và tính chế tài của cam kết lợi nhuận sẽ là những tiêu chí. Đơn cử như tính pháp lý càng chắc chắn càng ít rủi ro và tuỳ vào bản ngã của mình mà nhà đầu tư sẽ chọn thích rủi ro hay ghét rủi ro.
Thứ hai là chiến lược nhà đầu tư phát triển. Có sản phẩm rồi nhưng bán hay không lại là một chiến lược sinh tử. Có tham gia vào hay không tham gia, tình huống ở giai đoạn này khó khăn hơn, tỷ suất lợi nhuận đạt được cũng khó khăn hơn.
Thứ ba, với các nhà đầu tư tài chính có nhiều lựa chọn hơn. Họ cần phải có kiến thức thông tuệ.
Thứ tư, với nhà đầu tư xây dựng, chiến lược này buộc phải chọn nơi có năng lực phát triển trong 1 – 2 năm tới.
Còn theo ông Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định, với người dân, nhà đầu tư thứ cấp thì ai tận dụng được tiền trong dân thì sẽ thắng.
Thời gian qua, nhiều nhà đầu tư thứ cấp mất tiền, thua thiệt không thiếu, đặc biệt là những người vay tiền để đầu tư. Do đó, ông đưa ra lời khuyên gắn với 2 kịch bản của việc sửa đổi pháp luật.
Trong đó, nếu sửa luật hiệu quả, nhà đầu tư thứ cấp đầu tư vào phân khúc nào cũng có thể đạt được lợi ích, chỉ còn một điều là nhà đầu tư dự án là ai, độ tin cậy đến đâu, dự án nằm ở vị trí nào.
Trường hợp sửa luật mà không xong, sửa nhưng không đúng quy luật thị trường thì nên đầu tư vào các dự án nhà ở, nhất nhiên vẫn phải nhìn xem chủ đầu tư là ai, độ tin cậy cũng như vị trí.
“Tôi có nhận định năm 2020, các nhà đầu tư vào bất động sản nhà ở có thể thu được lợi nhuận cao. Nhưng tại Hà Nội, tôi cho rằng, khu vực phía Tây có tiềm năng hơn cả vì hạ tầng đầy đủ, đang kéo cư dân lao động nước ngoài làm việc tụ ở khu này khá đông, tạo ra sự nhộn nhịp…
Nguồn: Cafeland
