Với những phân tích về sự thiếu ổn định trái phiếu doanh nghiệp, mình đã có những bước suy đoán ban đầu về thị trường BĐS cuối năm 2022. Cụ thể thời điểm từ tháng 9/2022 trở đi, BĐS sẽ bước vào giai đoạn suy trầm thật sự. Thời điểm từ tháng 4 – 6/2022 sẽ là lúc thị trường sôi động nhất, tập trung bán hàng giai đoạn này sau đó sẽ bắt đầu “nghỉ tết sớm”.
Đến cuối tháng 3, đầu tháng 4 mọi dự đoán của mình bắt đầu đúng. Thị trường bất động sản sau diễn biến tiêu cực của vụ đấu giá, bỏ cọc đất Thủ Thiêm, tiếp đến là những bất ổn trong hoạt động huy động trái phiếu doanh nghiệp. Đặc biệt là sự tăng trưởng – sốt nóng giá nhà đất , Ngân hàng nhà nước (NHNN) đã chính thức có những hành động mạnh mẽ trong việc kiểm soát tín dụng vào bất động sản từ 4/2022. Lúc đó mình có viết một bài về những yếu tố tiêu cực sẽ xảy đến vào cuối năm 2022 dựa trên việc siết room và bê bối của các tập đoàn BĐS.
Xem thêm:
Siết tín dụng vào bất động sản, phân khúc thực dưới 1 tỷ hút khách
Chi phí vay và lãi suất sẽ bị đẩy lên cao. Lãi suất 3 tháng cuối năm 2022 đã lên đến 16%. Dự kiến 6 tháng đầu năm 2023 có thể lên đến 18%. Lưu ý: chưa tính “chi phí vay”
Điều kiện xét duyệt giải ngân khó khăn hơn: tài chính doanh nghiệp minh bạch, chứng minh thu nhập, chứng minh mục đích vay vốn phù hợp. Khó khăn nhất là những phân khúc xa xỉ và gói vay cá nhân trên 1 tỷ sẽ bị “soi” rất kĩ.
Tìm kiếm kênh dẫn vốn thay thế: khi cả tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp đồng loạt bị siết chặt, giải pháp nguồn vốn nào để thay thế?
Hạn chế nguồn cung: Việc bị chặn nguồn vốn đột ngột sẽ đẩy nhiều doanh nghiệp và chủ đầu tư rơi vào tình trạng khó khăn trong việc triển khai dự án mới và nhiều dự án dang dở cũng phải ngưng hoạt động.
Tâm lý hoảng loạn – tiêu cực dẫn đến thị trường sẽ chậm hoặc mất thanh khoản ở một vài phân khúc: nghỉ dưỡng, cao cấp hoặc dự án nằm trên giấy.
Mặc cho thời điểm trước và sau dịch, BĐS Bảo Lộc lên ngôi với xu thế “bỏ phố về rừng”, tuy nhiên đây cũng là thời điểm xuất hiện hàng loạt thông tin tiêu cực về pháp lý, trong khi BĐS biển gần như “đóng băng” vì thiếu lượng khách du lịch, mình đã có những bước chuẩn bị từ sớm bắt đầu ở thị trường ngách.
Để chuẩn bị cho cơn sóng dữ thị trường 2022, từ cuối 2021 trong vòng 3-4 tháng mình đẩy nhanh tiến độ gom tiền mặt, sau giãn cách nhà nước bung gói hỗ trợ giúp thị trường khởi sắc hơn, doanh nghiệp mình lựa chọn những BĐS mang thiên hướng giá trị THẬT hơn, không còn hoạt động theo mô hình môi giới nữa mà đã chuyển sang làm Công ty vừa đầu tư vừa bán hàng.
Doanh nghiệp của mình hoạt động theo sự phân bổ danh mục đầu tư: 50% đầu tư sang mảng khác (xin phép không nói sâu), 50% vào mảng BĐS, và từ 50% BĐS này sẽ trích ra 1 khoản tiền mặt dành lại để đi gom thêm BĐS ngộp khi thị trường đứng – lao dốc.
Cấu trúc doanh nghiệp mình đi theo hướng tinh và gọn (tinh gọn bộ máy – nhân sự, sử dụng mặt bằng có sẵn để giảm chi phí thuê, tinh gọn chi phí, phân bổ chế độ lương bổng phù hợp với thời kì như thu nhập sẽ tập trung vào hoa hồng trả cao hơn, giảm lương cứng)
Mình sẽ bàn sâu về việc lựa chọn phân khúc BĐS phù hợp với tình hình thị trường.
Giống như đã phân tích ở trên, khi xảy ra biến động dòng tiền đứng thì phân khúc nào phù hợp
Mình đã lựa chọn sản phẩm theo tiêu chí:
Với những tiêu chí như trên, mình đã chọn ra được phân khúc khách hàng có 1 lượng tiền tích lũy (dưới 800 triệu), ít bị ảnh hưởng bởi thị trường, có khao khát làm giàu, mong muốn sở hữu nhà rất lớn.
Chung quy lại, dự đoán được thị trường là một điều quan trọng, từ những nhận định ban đầu đó mình nhận ra phân khúc nào sẽ phát triển bền vững, từ đó vừa tạo ra BĐS giá trị thực, vừa đưa doanh nghiệp của mình tồn tại qua những thời điểm đóng băng này.
Xem các kỳ:
Vỡ Nợ Trái Phiếu, Thị Trường Bất Động Sản Lao Dốc. Điềm Báo Từ Cuối 2022 (Kỳ 1)
Vỡ Nợ Trái Phiếu, Thị Trường Bất Động Sản Lao Dốc. Điềm Báo Từ Cuối 2022 (Kỳ 2)
Vỡ Nợ Trái Phiếu, Thị Trường Bất Động Sản Lao Dốc. Điềm Báo Từ Cuối 2022 (Kỳ 3)
