Bất động sản 2020: lệch pha cung-cầu ngày càng trầm trọng
Thị phần BĐS vừa khép lại một năm 2019 đầy dịch chuyển, song được dự báo sẽ tăng cường theo xu hướng không thay đổi hơn. Theo chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Minh Phong, trong thực tiễn đang đã cho thấy vượt trội ba xu hướng phát triển của thị phần BĐS trong thời điểm 2020 và trong thời điểm tới. trong số đó, phân khúc thị trường nhà phố sẽ xẩy ra bị kịch lớn về cung – cầu.
Với xu thế thứ nhất, thị trường BĐS vẫn Nằm trong quy trình tiến độ phát triển chung trên hầu hết những phân khúc, với cơ cấu mẫu sản phẩm ngày càng đa dạng, tiếp tục là nguồn động lực trực tiếp và liên ngành lan tỏa sức hỗ trợ tích cực cho tăng trưởng kinh tế – xã hội chung.
Ông Phong nhận định rằng, khu vực có giao thông đồng Sở, môi trường sạch sẽ có thanh toán giao dịch BĐS thành công và độ HOT hơn. Nguồn cung và cầu văn phòng dịch vụ thuê mướn sẽ liên tiếp tăng. nhà thương mại và du lịch nghỉ dưỡng là hai phân khúc phát triển mạnh.
Thực trạng những Khu đô thị “ma”, khu căn hộ chung cư hoang hóa, theo ông Phong, sẽ có sự cải thiện nhờ những mẫu sản phẩm độc lạ, cuốn hút hơn để tăng tố chất thanh toán và tố chất phát sinh lợi nhuận.
Sự tăng cường cơ sở hạ tầng giao thông vận tải ra ngoại đô sẽ càng thúc đẩy xu hướng ly tâm. Thị trường Bất Động Sản ngoại ô sẽ ngày càng cuốn hút hơn. “Những khách hàng tiềm năng ở phân khúc này là gia đình trường vốn, có con nhỏ, nhiều thế hệ và sở hữu xe ô tô riêng, có yêu cầu riêng về môi trường trong sạch, yên tĩnh, không gian văn hóa và sự thuận lợi về giao thông, cơ sở dịch vụ hạ tầng tốt”, ông Phong cho biết.
Tuy nhiên, nhu cầu Bất động sản cho những Công Ty vừa và nhỏ thuê làm văn phòng và phục vụ sản xuất – kinh doanh tập trung chuyên sâu cũng tăng ngày một nhiều và tăng nhanh hơn nguồn cung. Thị phần Bất động sản các năm tới sẽ chứng kiến sự cạnh tranh đối đầu khốc liệt giữa nhiều loại hình Bất động sản, trong đó có loại hình mặt bằng bán lẻ là các điểm bán hàng, chuỗi cửa hàng…
TS. Nguyễn Minh Phong.
Đối với mảng văn phòng cho thuê, ông Phong nhận định rằng, các căn nhà với vị trí đẹp, tiện nghi, tính năng sử dụng cao, được điều hành hiệu quả, bảo đảm an toàn và quan trọng nhất là có đầy đủ chỗ đỗ xe được người tiêu dùng quan tâm nhiều nhất. Bởi thế, các tòa nhà văn phòng có đầy đủ các yếu tố nêu trên và có giá cả hợp lý sẽ dễ cho thuê nhất.
Ngược lại, những tòa nhà giá rất cao thường không được người tiêu dùng chú ý quan tâm. Tiếp giáp với vị trí thuận lợi, các yếu tố khác về công năng như hệ thống trọng tâm, mạng lưới hệ thống điện nước, máy điều hòa, thang máy… cũng tác động rất lớn tới chọn của người mua.
Các tòa nhà có sự việc về mạng lưới hệ thống thang máy hoạt động thiếu hiệu quả khiến người sử dụng phải chờ lâu và việc phân chia các khu vực làm việc cũng như hệ thống đối lưu không khí có nhiều bất cập… về lâu dài sẽ không còn hấp dẫn đối với các Doanh Nghiệp muốn thuê văn phòng.
“Đó cũng là biểu hiện của xu thế đào thải tại thị trường văn phòng cho thuê”, ông Phong nhấn mạnh.
Theo vị này, trong mức 3-5 năm tới, tại TP.Hà Nội và TP. HCM, phân khúc thị trường nhà ở giá mềm sẽ khan hiếm nguồn cung, đặc biệt là nhà thuê mướn giá tốt để phục vụ nhu yếu của người dân có thu nhập thấp, thu nhập trung bình.
“Trong khi ấy, nhu yếu nhà ở trung lưu khu vực này luôn ở mức cao. phân khúc nhà phố giá tốt sẽ vẫn thiếu nguồn lực phát triển, nên chỉ bảo đảm tỷ trọng cung tại mức 20% của tổng cung Bất động sản cho lượng cầu ở mức 80% của tổng cầu. đây là bi kịch lớn trong phát triển thị trường BĐS nhà ở”, ông Phong nói.
Trong xu thế thứ hai, giá Bất động sản nhà ở vẫn ở mức tăng nhẹ, phụ thuộc chủ yếu vào vị trí của dự án, các phương thức thanh toán nguồn vốn Bất động sản sẽ đa dạng và linh hoạt hơn.
trong số đó, có nhu cầu và động lực mở rộng mạnh mẽ đặc biệt là phân khúc nhà ở tập thể có giá dưới 12-13 triệu đồng/m2 và tổng giá bán khoảng trên dưới 1 tỉ đồng/căn. phân khúc này hình thành mạng lưới hệ thống sản phẩm đa dạng cả về diện tích, giá bán và kiến trúc, tiện ích, phân phối nhu cầu thật của nhiều người có thu nhập trung bình, thu nhập trung bình đô thành, tập trung ở ngoại đô.
Phân khúc Bất động sản thượng hạng có giá trên dưới 30-40 triệu đồng/m2 gồm nhà căn hộ cao cấp nội thành của thành phố và Bất động sản du lịch nghỉ ngơi, Bất động sản xanh, thân thiện môi trường tự nhiên, an toàn, đủ đầy tiện ích… là những đòi hỏi mới của khách hàng. phân khúc đó sẽ ngày càng có tỷ trọng cao trong tổng mức vốn thanh toán giao dịch trên thị phần BĐS.
“Nhu cầu về cuộc sống tiện nghi và đẳng cấp của người dân ngày càng nâng cao là xung lực cho tăng cường phân khúc loại hình các chung cư này, thu hút ngày càng đông khách hàng và những người đầu tư bất động sản”, ông Phong cho biết thêm.
Đặc biệt quan trọng, nguồn vốn trên thị trường BĐS ngày càng tăng cường, từ những bản địa ngoại thành và cả từ nước ngoài. tại các địa điểm kế bên những tuyến đường sắp triển khai sẽ liên tục có những cơn sốt mua bán đất và Bất động sản.
Bên cạnh đó, với quyết sách cho phép người nước ngoài sở hữu nhà tại Nước Nhà, thị phần Bất động sản sẽ liên tục chứng nhận số lượng người nước ngoài mua nhà Việt Nam tăng lên. Sau năm năm thực thi thí điểm, đã có 2 nghìn trường hợp người nước ngoài đăng ký mua nhà tại Nước Ta. Nếu chính sách đó được triển khai thoáng rộng và có hiệu quả thì đó cũng sẽ là một lực đẩy quan trọng giúp thị trường Bất động sản Việt Nam, trong đó có TP Hà Nội phát triển.
Xu hướng thứ ba, theo ông Phong, thị trường Bất động sản vẫn hiện diện nhiều rủi ro, dù hoạt động sẽ có tổ chức, công khai minh bạch và chuyên nghiệp hơn.
Một trong số những rủi ro không may trên là sự lệch sóng cung – cầu, hiện trạng đầu cơ, giá ảo và xu thế tập trung chuyên sâu tín dụng vào một số ít tập đoàn đầu tư vào phân khúc Bất động sản thượng hạng, nghỉ ngơi… Sự quá tải hạ tầng xã hội tại những quận nội thành, đặc biệt là nhiều khu vực tập trung cư dân và dự án Bất Động Sản mới sẽ ngày càng đậm nét hơn.
Mật độ các căn hộ chung cư cao cấp, càng về hướng giữa trung tâm Thành Phố càng dày đặc, dẫn đến thực trạng ùn tắc giao thông vận tải, ô nhiễm không khí, khiến cho môi trường sống của dân cư xuống cấp. thị phần sẽ xuất hiện các tranh chấp giữa người đầu tư và người mua về giai đoạn, thời điểm chuyển giao nhà, sở hữu chung – riêng, cách điều hành căn nhà.
Trước tình hình đó, theo chuyên viên này, những Doanh Nghiệp chuyên quản lý và khai phá Bất động sản, nhất là những nhà ở và Bất động sản cao cấp sẽ ngày càng phổ biến và hoạt động ngày càng chuyên nghiệp hơn, thay thế dần quy mô Ban quản lý căn hộ chung cư tự quản và tự phát. cùng theo đó, đề xuất Doanh Nghiệp phải có sự chuyển đổi rất cơ bản, thi công văn hóa Công Ty, thể hiện đủ đầy trách nhiệm xã hội, phận sự với người mua.
